不動産物件を売りたいお客様へ

どうやって不動産の価格は決まるの?

土地の場合

基準値の選定

一番参考になるのが、近隣で売買されている土地価格です。
広告で見る価格と言うより実際に取引された価格を参考にします。
デフレの時代、何年も前から同じ価格で売りに出ている物件もあるからです。
また、売主さんの都合により売り急ぎで極端に安い価格で取引される場合も有ります。
最近売りに出された分譲団地があれば参考になるでしょう。

土地には4つの価格があると言われています。

  1. 公示価格
  2. 路線価格
  3. 固定資産税評価額
  4. 実売価格
近隣に土地引き事例が無く、実勢価格が判らないとしたら、1,2,3を使って価格を予想します。

公示価格
1~3の中で一番実勢価格に近いのが「公示価格」です。
(公示価格:土地の適正な価格を判断するには客観的な目安が必要になります。 地価公示はその客観的な目安として活用されています。)
公示価格は国土交通省の「土地情報ライブラリー」から見ることが出来ます。
が、しかし、資産デフレの昨今、地域によっては公示価格より実勢価格が下回っているところもあります。 公示価格は実売価格と乖離していることは否めません。
路線価格
公示価格の約80%で相続税評価額の元になります。
こちらは国税庁の「路線価図等閲覧」からご覧になれます。
固定資産税評価額
公示価格の約70%位の目安です。
土地や建物の固定資産税評価額を知りたいときは、市町村の税務課で固定資産課税台帳を閲覧できます。
市町村によっては、本人か本人の委任状のある人しか閲覧できないところがありますから注意してください。
算定

近隣の取引事例地あるいは、近隣の公示価格標準地を基に、対象となる土地の価格を算定してゆきます。
幾つかの条件を比較して算定します。
(形状・間口・設備・道路・日常生活の利便性・周辺の環境・周辺の利用状況・騒音・日照等を比較してプラス・マイナスでポイントを入力してゆきます。 事例地と対象土地のポイントの割合で対象土地の価格を算定します。)
最後にその土地の流通性があるかどうか検討します。
例えば、対象土地が150坪を超えて3,000万円以上の価格であれば、当然流通性が劣りますので調整が必要となります。

建物の場合


POINT1 査定する建物の設備等も含めた新築価格を求めます。
POINT2 上の ポイント1.で算出した価格を基に、新築後の建物の設備等も含めた経過年数による残存価格を求めます。
POINT3 建物の「住宅性能」、「付加価値」の比率を算出し、建物の外観、施行、外構の良否を把握して「補正」率を算出し、プラス・マイナスで補正してゆきます。
POINT4 さらにその建物が売りやすい物件なのかそうでは無いのか、流通性を検討します。小さすぎても大きすぎてもマイナスになります。
あるいは地域によっても変化します。また、駐車場についても考慮されます。

簡単な流れは上記のとおりです。
ポイント1.の価格算定には建物内外部の建築材料、仕上げ、設備等の査定が必要です。
間取の良否や、付加価値についても査定が必要です。
査定に当っては業者に建物内部を調査しないと正確な査定は出来ません。

不動産業者の査定価格はどこもそう違いは無いと思われます。
業者は、「その価格に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明しなければならない。」と
ありますので、皆さんも納得できるものと思います。

売主さんによっては、「査定価格で売るのはどうも…、もう少し高く売れないものか」と
言われる方も多くいらっしゃいます。
住宅の残債(借金)が未だ査定価格以上残っていたり、売主さんの都合もあります。
地域・価格帯・規模等で流通性に問題がなれば、
査定価格を納得していただいた上で1~2割程度アップした価格設定しても売れてしまうこともあります。

何にしても最終的な価格設定権限は売主様にありますが、
ご提示する査定価格より極端に高い価格をご希望をされる場合には、
弊社ではお断りをさせていただいております。
市場の販売物件の中には相場より高い価格設定をしてしまったがために、
何年も売れずに残っているものも数多くあります。

このように、相場より高い場合、また、相場よりは低いが時勢に見合っていない、
価格は適正だがたまたまニーズがないなどにより、
売れるはずの設定なのに売れないという例はいくらでもあります。

売主様自身の物件も、これらの条件に嵌ると売れなくなってしまう可能性がありますので、
そうならないために、ご参考にしていただきたいのは実際の販売データです。

各種データは、弊社の担当者がご提供いたします。
まずはご相談いただき、信頼できるパートナーとして、
アットユーライフを有効活用していただければ幸いです。

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